Statistiche immobiliari: speranze, realtà, inganni

Un numero solo

Bello poter riassumere un intero sistema economico in un numero unico. Rappresentare la complessità con un unico dato. Sarebbe però come esprimere tutto il nostro pensiero con un'unica parola. Impossibile, se non in alcuni tristi casi.

Facile invece trovare titoli che ci riassumo la situazione illuminandoci con un solo dato: "Torna il sereno sull'immobiliare, vendite +1,4%", "Crisi del real estate, prezzi -0,7%".

I titoli devono catturare l'attenzione, ok. Gli interi articoli sono spessi scritti a supporto di una tesi precisa e non per pura informazione, ok. Facciamo quindi attenzione a quello che leggiamo e soprattutto interpretiamolo nella maniera corretta.

Domande sparse

1. Il pollo di Trilussa. Uno mangia 2 polli, un altro nessuno, la statistica dice che mediamente mangiano un pollo a testa. In questo caso conoscere la varianza spiegherebbe perchè uno ingrassa e l'altro muore di fame pur mangiando "mediamente" la stessa quantità di cibo. L'andamento medio dei prezzi ha significato se si legge anche l'andamento nei diversi settori o zone, se si sa se è generalizzato ed uniforme o come risultato di andamenti fortemente contrastanti.
   
2. Ma dove? Probabilmente troverete che i dati delle statistiche non corrispondono alla vostra esperienza personale. Le statistiche sono proprio fatte per avere una visione che vada oltre a quella del singolo caso o del singolo soggetto.
   
3. Mio cugino mi ha detto. Fondamentale anche appurare la fonte dalla quale sono stati tratti i dati. Il settore immobiliare non si distingue per precisione delle rilevazioni e solidità delle basi dati. Certamente la base dati dell'Agenzia delle Entrate può avere un grado di attendibilità superiore a quello di un sondaggio o alla raccolta delle impressioni degli affiliati ad un determinato franchising.
   
4. Chi è il cuoco? I dati vengono poi elaborati per fornire dati "esplicativi". Avere però interesse a sostenere una tesi è il modo migliore per scegliere, elaborare, ed interpretare i numeri nella maniera scorretta. Se voglio infondere fiducia o comunque sono già orientato a sostener una visione positiva, selezionerò quei dati che sostengono la mia idea. Se il mio scopo è vendere case quali dati pubblicizzerò?
   
5. Correlazioni spurie. A questo link troverete che il tasso di divorzi nel Maine è correlato al 99% al consumo pro capite di margarina. Caspita, quindi se vietassimo la vendita di margarina nessuno divorzierà? Chiaro che non è così. Leggete sempre con attenzione i numeri. Un boom di erogazioni di mutui può essere causato da un'improvvisa voglia di casa, ma anche da una massiccia rinegoziazione di quelli in essere ed al consolidamento di altre posizioni.
   
6. L'imbarazzo in ascensore. Anche se perfettamente attendibili, in realtà la maggior parte dei dati che leggete vi saranno utili solo per fare conversazione. Decidere un acquisto immobiliare in via Lorenteggio a Milano perchè l'affordability index nazionale è aumentato di un punto percentuale è come decidere di sposarsi in base al meteo del tg.