Ma quanto rende investire in immobili?

di Jacopo Gerosa

Ma quanto rende investire in immobili?

 

Caratteristiche dell'investimento immobiliare

 

Rispetto agli investimenti di tipo finanziario, l’investimento in immobili presenta una maggiore complessità per un corretto calcolo della redditività:

  • l’investimento immobiliare è per sua natura illiquido. Un qualsiasi titolo finanziario, se quotato, ha un prezzo di domanda ed offerta. Le periodiche pubblicazioni dei prezzi degli immobili non danno alcuna garanzia sul prezzo al quale possa essere venduto. Dire la mia casa vale 100 è aleatorio perché non sappiamo se esiste chi la voglia veramente acquistare a quella cifra;
  • una azione Telecom è assolutamente identica ad una altra azione Fiat. Due immobili identici non esistono e soprattutto non esistono due immobili con la stessa situazione di fatto e legale;
  • gli immobili hanno un valore d’uso che i prodotti finanziari non hanno. Una parte consistente del loro valore è legato allo stato di manutenzione;
  • le imposte che gravano sugli immobili sono diverse e differenziate per tipologia di immobile, soggetti proprietari e soggetti utilizzatori. Anche nelle fasi di compravendita l’imposizione fiscale è variegata.

Un semplice calcolo

 

Riassumendo, il rendimento complessivo di un immobile nella forma più semplice è dato da:

  • (prezzo di vendita – prezzo di acquisto – spese e imposte acquisto + canoni di locazione – imposte - spese di manutenzione)/(valore di acquisto + imposte + spese di manutenzione + spese e imposte acquisto).

Il rendimento annuo immediato:

  • (canoni di locazione – imposte - spese di manutenzione)/(valore di acquisto + imposte + spese di manutenzione).

Facciamo un esempio pratico

 

Appartamento di 80mq in zona semicentrale di Milano acquistato dal proprietario a € 360.000 come seconda casa tramite agenzia immobiliare.

 

I costi relativi all’acquisto (imposta di registro al 9% sul valore catastale di 110.000, imposte registro e catastale € 400, parcella notarile € 2.000, agenzia al 2,5% +iva) saranno pari a € 23.280.

L’investimento complessivo sarà quindi di € 383.280.

 

Ipotizziamo di essere fortunati e trovare un inquilino sin dal primo giorno. Il canone per la medesima zona sarà di € 12.800 annui. A questo togliamo l’importo per la cedolare secca al 21%, pari a € 2.688 e l’importo dell’agenzia immobiliare calcolato pro quota sui 4 anni di durata del contratto (10% complessivo pari al 2,5% pro quota annua), altri € 320. Ci restano € 9.812 ai quali togliere Imu e Tasi per € 1.525,31.

Consideriamo infine le spese di competenza del proprietario per la manutenzione di circa e 10 per mq annuo, € 800 complessivi. Restano e 7.467

Il rendimento netto immediato sarà quindi di 7.467/383.280 pari al 1,95%.

 

Consideriamo ora un arco temporale di 8 anni. Avremo incassato, supponendo un inquilino regolare nei pagamenti e nessuna variazione nel quadro impositivo, € 59.734. Rivendendo l’immobile a € 390.000, al netto delle commissioni per un’agenzia, avremo un ritorno netto del 17,3% complessivo, circa il 2,02% su base annua.

 

Il quesito finale è sicuramente se vale la pena investire in immobili. La risposta è sì se si hanno le idee chiare sulla finalità dell’investimento. Poi, in fondo un BTP a 8 anni rende l’1,5%...



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Commenti: 2
  • #1

    marco minarelli Bologna (mercoledì, 23 marzo 2016 17:21)

    ma quante stupidaggini scrivete, perchè dovrebbe rivendere a 390 mila quando il mercato è ancora in discesa?
    I vs. conti dicono che non conviene comprare immobili.

  • #2

    Jacopo (mercoledì, 23 marzo 2016 17:50)

    Quello esposto era un esempio pratico di come calcolare il rendimento di un investimento in immobili, non un consiglio una previsione od un augurio. Prevedere cosa succederà da qui ad 8 anni è impresa vana. Come insegnano i saggi la cosa più corretta è basarsi su ciò che è già accaduto. Negli ultimi 50 anni il valore reale degli immobili è salito mediamente dell'1,2% all'anno. Questo è certo. In più i dati più recenti indicano uno stop alla discesa dei prezzi ed una lenta ripresa. Stiamo sempre facendo un discorso generale e di medie. Anche negli scorsi anni di discesa media di prezzi vi sono immobili che hanno perso più di altri ed altri che hanno visto una maggiore stabilità dei valori. Così come in futuro alcuni immobili si rivaluteranno ed altri no. Ciò che resterà immutato è il metodo di calcolo dei rendimenti.